В прошлом выпуске мы писали про инвестирование в частную недвижимость и ознакомились со всеми нюансами таких вложений.
Авторы редакции вновь пообщались с Романом, экспертом в сфере недвижимости с 2015 и действующим специалистом в агентстве «Гранд Хаус». В этом материале поговорим о преимуществах инвестиций в коммерческие помещения, а также узнаем ответы на самые частые вопросы, которые возникают при покупке собственности.
Преимущества коммерческих помещений
Хорошая прибыль. Коммерческие помещения имеют выгодную отдачу от вложений, примерно от 6 до 12%;
Меньший риск плохого спроса. У такой недвижимости разный спектр использования, например, помещение можно приобрести под свое дело или просто сдать в аренду;
Небольшая конкуренция. Если у вас получилось взять помещение в новом жилом проекте на первых этажах, можно считать, что вы сорвали куш. В таких ЖК, как правило, большой спрос на коммерческую недвижимость и мало предложений. Салонам красоты, студиям по различным направлениям (танцы, йога, группы для детей по языкам, частные детские садики и т.д) всегда нужны такие помещения и они готовы за них платить немалую аренду! Также из-за сложности коммерческого инвестирования многие предпочитают брать частные квартиры, поэтому конкуренция и вправду невысока.
Выгодные вложения в бизнес недвижимость
Инвестиции в коммерческие помещения влекут за собой сумму вложений, которая является большой для любого отдельного розничного инвестора. Наиболее распространенным вложением в бизнес-помещения являются инвестиционные фонды или долевое владение.
- Фонды недвижимости – одна из самых простых форм инвестирования в коммерческую недвижимость. Фонд недвижимости объединяет деньги для покупки и профессионального управления несколькими объектами коммерческой недвижимости, а также выплачивает дивиденды инвесторам. Такие фонды получают специальные налоговые льготы, если они выплачивают 90% или более своего дохода в виде дивидендов своим инвесторам, что делает их надежным источником пассивного дохода;
- Долевое владение – помогает инвесторам-единомышленникам объединить свои суммы инвестиций во владение активом. В зависимости от склонности к риску и средств, индивидуальные розничные инвесторы могут владеть одной или несколькими долями актива.
Основное различие между этими двумя режимами простое – в фондовом инвестировании часть ваших инвестиций может простаивать в активе, который по какой-то причине не привлекает арендаторов.
Теперь рассмотрим актуальные вопросы при желании инвестировать в коммерческую недвижимость.
Как приобрести недвижимость и управлять ей самостоятельно
Активные вложения в недвижимость — это те, в которых инвестор сам управляет инвестициями. Обычно это означает, что вы владеете долей инвестиций и несете часть или все риски и ответственность. Хотя это не всегда так, активные инвестиции обычно приносят более высокую прибыль, чем пассивные.
Наиболее активные инвесторы в коммерческую недвижимость выбирают сектор для специализации. Они могут покупать только многоквартирные дома или сосредоточиться на офисных зданиях. Перед покупкой коммерческой недвижимости определите:
- Тип собственности коммерческой недвижимости, которой вы хотите владеть;
- Спрос и предложение этого типа коммерческой недвижимости на рынке;
- Как правильно инвестировать в этот сектор коммерческой недвижимости.
После того, как вы определите сектор, на который хотите ориентироваться, и идеальное место, вам нужно найти возможности для инвестиций.
Какие ошибки можно допустить при инвестировании в коммерческую недвижимость?
- Первая ошибка, которую можно совершить на любом рынке — это переоценить, переплатить за приобретаемое. Поэтому как бы ни была красива реклама и навязчивые рекомендации ваших партнеров по бизнесу, проведите анализ рынка в том сегменте, где вам рекомендуют приобрести объект.
- Вторая ошибка. При покупке коммерческой недвижимости, особенно, если это «вторичка» от собственника, лучше привлечь юриста. Так как вид деятельности, который, как вы искренне надеетесь, принесет прибыль, может не предусматривать данное коммерческое помещение и вам придётся перестраиваться, искать иные пути реализации данного проекта. Элементарный пример — отличное здание, хорошая цена, документы в порядке, вы планируете открыть магазин по продаже алкоголя или табачной продукции. Появляется одно но, после приобретения объекта выясняется, что в 97 метрах от помещения находится школа, а положено 100 метров, вы никогда не получите лицензию на данный вид деятельности!
- Третья ошибка. Надо ли понимать, под какой вид деятельности вы планируете сдавать или использовать коммерческое помещение? Конечно ! Потому-что у коммерческих помещений есть своя классификация по разрешенному использованию в виду разных видов деятельности, в этом, конечно, вам поможет юрист, если это «вторичка» или агентство, либо представитель застройщика, если это новостройка. Если упустить этот нюанс, то все планы на помещение придется также менять.
Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость? Какие основные нюансы таких помещений?
Идеальный способ инвестирования в коммерцию — это когда вы приобретаете большое помещение (или несколько в одном проекте) и на небольшой части реализуете свои бизнес-планы, а остальное сдаете арендаторам. В этой ситуации, даже если ваш бизнес не окажется столь доходным, как планировалось, вы сможете компенсировать свои потери за счет арендаторов.
Также вариант для инвестиции в коммерческую недвижимость в любой момент времени — это офисные помещения и затем склады. Более редкая возможность — производственные помещения или сборочные цеха. В зависимости от того, что вы ищете, вы можете инвестировать в любой из этих подклассов в соответствии с вашей финансовой целью.
Стоит открывать совместное дело, если у вас есть идея, но нет средств, а у вашего партнера наоборот?
Конечно! Множество известных брендов зарождались именно так, потому-что логика человека с большим капиталом за плечами и человека с хорошим аналитическим умом, но со скромной родословной, немного отличается, а в купе это дает хороший результат. Здесь главное, грамотно прописать договор о сотрудничестве и поделить проценты, для этого не лишним будет обратиться к юристу.
Дисклеймер
Мнения экспертов могут не совпадать с позицией редакции. Traffic Cardinal не дает инвестиционных советов, материал опубликован исключительно в ознакомительных целях.
